Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hält den Leitzins weiterhin bei 0 Prozent. Was auf den ersten Blick wie die Rückkehr des «Gratis-Geldes» klingt, wirft bei vielen Fragen auf: Warum zahle ich für meine Hypothek trotzdem spürbar mehr? Und was heisst das für den Wert meines Hauses oder die geplante Eigentumswohnung?
Wir erklären die wichtigsten Zusammenhänge einfach und zeigen, was die Zinslage für Immobilienkäufer und Eigentümer in der Schweiz bedeutet.
Das Zins-Paradox: Warum gibt es keine Nullprozent-Hypothek?
Wenn sich Geschäftsbanken bei der Nationalbank praktisch zum Nulltarif refinanzieren können, warum kostet eine Festhypothek dann aktuell rund 1,4 bis 1,8 Prozent? Dafür gibt es zwei wesentliche Gründe:
- Die Bank will (und muss) verdienen: Zu jedem Referenzzins schlägt die Bank ihre eigene Marge auf. Das deckt Betriebskosten, Risiken und ihren Gewinn ab. In den letzten Monaten haben viele Schweizer Banken diese Margen sogar angehoben – bei SARON-Hypotheken stieg die durchschnittliche Bankmarge von etwa 0,8 auf rund 1,1 Prozent.
- Der Blick in die Zukunft: Festhypotheken (z. B. auf 5 oder 10 Jahre) orientieren sich nicht nur am heutigen Tageszins der SNB, sondern an den Erwartungen für die kommenden Jahre. Rechnet der Kapitalmarkt mittelfristig wieder mit leicht anziehenden Zinsen, schlägt sich das direkt im Preis für Festhypotheken nieder.
Kurz gesagt: Der SNB-Zins ist das Fundament – die Hypothekarzinsen sind das fertige Haus inklusive Sicherheitszuschlag und Gewinnspanne der Bank.
Was heisst das für Immobilienkäufer?
Für alle, die den Kauf eines Eigenheims planen, bleibt das Umfeld im langjährigen Vergleich sehr attraktiv. Wohnen im Eigentum ist nach wie vor eine solide und bezahlbare Option – vorausgesetzt, die Finanzierung ist sauber aufgestellt.
- SARON-Hypothek: Sie folgt dem Geldmarkt sehr direkt. Bleibt der Leitzins bei 0 Prozent, bleibt auch die SARON-Hypothek vergleichsweise günstig (Zins = ca. 0 % plus die Bankmarge von ca. 1,0 bis 1,2 %). Sie verlangt jedoch Gelassenheit, falls die Zinsen unerwartet steigen.
- Festhypothek: Wer absolute Budgetsicherheit schätzt und nachts ruhig schlafen möchte, bindet den Zinssatz für 5, 10 oder 15 Jahre fest. Die Zinsen sind zwar etwas höher als bei SARON, aber historisch gesehen immer noch moderat.
- Käufer rechnen genauer: Weil Banken strenge Tragbarkeitsregeln anwenden und die Immobilienpreise auf hohem Niveau sind, benötigen Käufer heute oft mehr Eigenkapital als noch vor einigen Jahren.
Was heisst das für Eigentümer und Verkäufer?
Wer bereits eine Immobilie besitzt oder mit dem Gedanken spielt zu verkaufen, profitiert von einem nach wie vor sehr stabilen Marktumfeld:
- Die Nachfrage bleibt hoch: Günstige Zinsen motivieren viele Familien und Paare weiterhin, den Schritt ins eigene Zuhause zu wagen.
- Preise legen moderat zu: Für das Gesamtjahr 2026 rechnen Experten (wie die UBS) schweizweit mit einem stabilen Preisanstieg von rund 3,5 bis 4 Prozent.
- Kein Selbstläufer: Käufer sind heute informierter und wählerischer. Immobilien, die mit überrissenen Fantasiepreisen auf den Markt kommen, stehen oft monatelang leer. Marktgerecht und professionell bewertete Objekte finden dagegen nach wie vor rasch solvente Interessenten.
- Lokal zählt mehr als national: Ob eine Liegenschaft an Wert gewinnt, hängt weniger vom nationalen Durchschnitt ab, sondern von der Mikrolage: Gemeinde, Quartier, Schulnähe, Zustand und energetischer Sanierungsstand sind entscheidend.
Fazit: Jetzt verkaufen oder abwarten?
Der unveränderte Leitzins von 0 Prozent sorgt für Planungssicherheit und stützt den Schweizer Immobilienmarkt. Käufer finden bezahlbare Finanzierungen, und Verkäufer treffen auf eine kaufkräftige Nachfrage.
Ob für Sie persönlich der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf oder einen Zinswechsel gekommen ist, hängt jedoch nicht von der SNB ab, sondern von Ihren individuellen Lebensplänen und dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie vor Ort.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
1. Was ist eigentlich der SARON?
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight. Das ist der offizielle Referenzzinssatz am Schweizer Geldmarkt, zu dem sich Geschäftsbanken untereinander über Nacht Geld leihen. Er basiert auf echten, besicherten Transaktionen und wird täglich von der Schweizer Börse SIX berechnet. Für Immobilienkäufer ist er deshalb so wichtig, weil er als Basis für alle Geldmarkthypotheken (sogenannte SARON-Hypotheken) dient.
2. Warum zahle ich für meine Hypothek Zinsen, wenn der SNB-Leitzins bei 0 Prozent liegt?
Der Leitzins der Nationalbank ist nicht der Zinssatz, den Kunden am Schalter erhalten. Eine Bank schlägt auf den Zinssatz immer ihre eigene Marge für Verwaltung, Risiko und Gewinn auf. Diese Bankmarge liegt bei Geldmarkthypotheken aktuell meist zwischen 1,0 und 1,2 Prozent. Bei Festhypotheken kommen zudem die langfristigen Zinsen an den Kapitalmärkten hinzu. Deshalb gibt es auch bei einem Nullzins der SNB keine Nullprozent-Hypothek für Privatkunden.
3. Warum können Festhypotheken teurer werden, obwohl die SNB gar nichts geändert hat?
Festhypotheken (z. B. auf 5 oder 10 Jahre) richten sich nicht nach dem tagesaktuellen SNB-Leitzins, sondern nach den Zinserwartungen für die kommenden Jahre am Kapitalmarkt. Wenn die Finanzmärkte erwarten, dass die Zinsen in Zukunft leicht steigen, schlägt sich das sofort in höheren Sätzen für Festhypotheken nieder – selbst wenn die SNB ihren Leitzins über Monate unverändert bei 0 Prozent belässt.
4. Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in der Schweiz aktuell?
Die Nachfrage nach Wohneigentum ist trotz gestiegener Bankmargen weiterhin stark. Nach Zahlen der UBS lagen die Preise für Wohneigentum Mitte 2026 rund 3,6 Prozent über dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr wird mit einem stabilen Preisanstieg von etwa 3,5 bis 4 Prozent gerechnet. Zu beachten ist dabei: Das sind Schweizer Durchschnittswerte – entscheidend für den realen Wertzuwachs ist immer die konkrete Gemeinde und Mikrolage vor Ort.
5. Was bedeutet das aktuelle Zinsumfeld, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung verkaufen möchte?
Für Verkäufer ist das Marktumfeld nach wie vor vorteilhaft. Die weiterhin moderaten Zinsen sorgen dafür, dass viele Interessenten eine Finanzierung stemmen können und die Nachfrage stabil bleibt. Allerdings vergleichen Käufer heute genauer als in Boomjahren. Immobilien mit unrealistischen Preisvorstellungen bleiben lange am Markt. Wer marktgerecht und auf Basis lokaler Vergleichsobjekte bewertet, findet dagegen nach wie vor zügig Käufer.
6. Sollte ich aktuell eher eine SARON- oder eine Festhypothek wählen?
Das hängt primär von Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihrem finanziellen Polster ab:
- Eine SARON-Hypothek ist im Moment meist die günstigere Option, verlangt aber Flexibilität: Steigen die Leitzinsen der SNB, steigt Ihre Zinsrate direkt mit.
- Eine Festhypothek kostet etwas mehr, garantiert Ihnen aber für 5, 10 oder 15 Jahre exakt dieselbe Monatsrate – ideal für alle, die ihr Budget langfristig ohne Zinsrisiko planen wollen.
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