Ein Immobilienverkauf dauert seine Zeit – das kann ich Ihnen aufgrund meiner täglichen Arbeit als Immobilienmakler bestätigen. Mein Name ist Alessandro Gaetano, und seit mehreren Jahren befasse ich mich mit dem Verkauf unterschiedlichster Immobilienobjekte. Eines ist klar: Unter Zeitdruck zu verkaufen, erweist sich immer wieder als kostspielig. Und doch kann ich die Dauer einer solchen Transaktion beeinflussen – allerdings ist hier Umsicht gefragt, um den Erfolg nicht zu gefährden. Im Folgenden habe ich Ihnen unsere Erfahrungswerte zusammengefasst, gerne können Sie uns dazu kontaktieren.
Dauer eines Immobilienverkaufs: Diese Faktoren sind zu beachten
Über welche Zeit sich der Verkauf Ihrer Immobilie hinzieht, hängt von vielen Faktoren ab. Auf zwei wichtige möchte ich näher eingehen:
1. Art des Objektes
Einerseits spielt Ihre Immobilie selbst eine Hauptrolle: Bringt sie all die Eigenschaften mit, die aktuell stark nachgefragt werden, beschleunigt das natürlich den Verkaufsprozess. Wie in jedem anderen Bereich bestimmen Angebot und Nachfrage das Ergebnis beim Immobilienverkauf. Je besser Ihre Immobilie also in Bezug auf Objektart, Ausstattung, Lage und Region den Ansprüchen einer grossen Zielgruppe entspricht, desto schneller kommen Sie zum Erfolg.
2. Qualität der Vermarktung
Doch alleine die Art der Immobilie stellt noch nicht sicher, dass Sie schnell einen passenden Käufer finden. Diese müssen nämlich zunächst von Ihrem Angebot erfahren und wollen professionell durch den Prozess geführt werden. Dazu gehören nicht nur hochwertige Inserate und Exposés, sondern auch die Auswahl der geeigneten Kanäle, über die Sie Ihre Zielgruppe passend ansprechen. Es bedarf also einer ausgiebigen Vorbereitung, soll ein Immobilienverkauf nicht nur den gewünschten Preis einspielen, sondern auch zügig über die Bühne gehen.
Die Nachfrage hängt in erster Linie von der jeweiligen Region und der direkten Umgebung ab. Suchen Kaufwillige nach einer Immobilie, filtern sie die Angebote nach der für sie optimalen Region – und das sind überwiegend die städtischen Ortschaften, die ein prosperierendes wirtschaftliches Umfeld bieten und damit einen stabilen Arbeitsmarkt versprechen. Dies und die entsprechend hohe Kaufkraft lassen auch die Immobilienpreise steigen. Beste Beispiele sind die Metropolen Zürich, Winterthur, Basel, Bern, St. Gallen und Luzern. Doch auch davon unabhängig entwickeln sich bestimmte Regionen überdurchschnittlich, was sich direkt auf die zu erzielenden Preise und natürlich die Dauer des Verkaufsprozesses auswirkt.
Ein zweiter Faktor ist die direkte Umgebung der Immobilie – und hier gehen die Vorstellungen weit auseinander: Mögen die einen die Stadtlage, ziehen andere Wohnen im Grünen vor. Doch es gibt einige Punkte, die generell den Verkauf beeinflussen: Zum einen ist das die Verkehrsanbindung, die die Mobilität auch ohne eigenes Fahrzeug unterstützt. Zum anderen sind es die Versorgungsmöglichkeiten. So sollte nicht nur die unkomplizierte Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs sichergestellt sein, sondern es sind auch Kindergärten, Schulen, Ärzte, Cafés und Restaurants gefragt. Weniger vorteilhaft wirken sich hingegen Gewerbegebiete oder stark frequentierte Strassen in der Nachbarschaft aus. Ebenso nachteilig sind fehlende Verkehrsanbindungen und Infrastruktur.
Nicht zu vergessen: der Bauzustand Ihrer Immobilie. Sie können davon ausgehen, dass Sie ein neues, bezugsfertiges Objekt schneller verkaufen als ein renovierungsbedürftiges – und zwar deutlich.
Aktueller Marktwert – was ihn ausmacht
Grundsätzlich kann die Verkaufsdauer sehr variabel ausfallen, allerdings kann ich Ihnen einige Eckdaten als Richtschnur an die Hand geben:
1. In den grossen Ballungsgebieten können Sie im Vergleich zum ländlichen Raum mit rund 20 Prozent weniger Zeitaufwand rechnen.
2. Mit einem Einfamilienhaus dürften Sie am schnellsten zum Erfolg kommen, Eigentumswohnungen folgen und Mehrfamilienhäuser schliessen sich an – mit etwas Abstand.
3. Setzen Sie den Angebotspreis sehr hoch an, verlängert sich in der Regel der Verkaufszeitraum. Mit einem zu niedrigen Preis können Sie zwar sehr schnell verkaufen, büssen aber Geld ein. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt.
Wie Sie sehen, ist es nicht so einfach, die Dauer Ihres Immobilienverkaufs zu planen – hier kommt es immer auf die konkreten Umstände an. Allerdings können Sie den Ablauf durchaus beschleunigen, wenn Sie gut organisiert vorgehen und die Vermarktung Ihres Objektes umsichtig planen.
Natürlich gibt es auch eine Zielgruppe für Immobilien, die vor dem Bezug kernsaniert werden müssen, schliesslich können die neuen Eigentümer ihre individuellen Vorstellungen umsetzen. Allerdings gestaltet sich der Verkaufsprozess nicht nur schwieriger, sondern auch langwieriger. Und dann spielt noch die Frage der Energieeffizienz eine Rolle – und hier können Sie vorbeugen: Sie sind ohnehin verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Er dient der Umsetzung der Energieeinsparverordnung. Er enthält die relevanten Kennwerte, Angaben zum Objekt selbst und zu seinem Heizsystem. Es wird also der energetische Zustand des Objekts beschrieben, sodass potenzielle Käufer Rückschlüsse in Bezug auf die zu erwartenden Warmwasser- oder Heizkosten ziehen können. Je höher die Energieeffizienz eines Gebäudes ist, desto besser die Verkaufschancen.
Die Verkaufsdauer – realistisch auf das Objekt beziehen
Hausverkauf gezielt beschleunigen: So gehen Sie vor
1. Zusammenstellung notwendiger Verkaufsunterlagen
Fehlen relevante Dokumente, verzögert sich der Verkaufsprozess unnötig – und im Ernstfall um einen erheblichen Zeitraum. So kann die Ausstellung eines beglaubigten Grundbuchauszuges durchaus ein Monat dauern. Umso wichtiger ist es, dass Sie die Unterlagen schon im Vorfeld zusammenstellen: Sie können nicht nur ein professionelles Exposé erstellen, sondern alle Fragen der potenziellen Käufer fundiert beantworten und schnell zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen.
2. Ermittlung eines realistischen Angebotspreises
Den grössten Zeiträuber haben Sie jedoch selbst in der Hand: Gehen Sie mit einem überzogenen Angebotspreis an den Markt, verlängern Sie den Kaufprozess. Interessenten werden nämlich zunächst abwarten, bis Sie notgedrungen im Preis nachlassen. Haben Sie das einmal getan, warten sie auf einen weiteren Nachlass – Sie können diese Entwicklung dann kaum noch beeinflussen. Genau diesen Fehler machen rund 45 Prozent der Immobilieneigentümer, wie Umfragen belegen. Sinnvoll ist es daher, zunächst eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie durchführen zu lassen. Auch dabei können wir Sie tatkräftig unterstützen.
3. Präsentation einer ansprechenden Immobilie
Aus Erfahrung kann ich Ihnen versichern, dass sich dieser Aufwand lohnt: Investieren Sie noch einmal in Ihre Immobilie und versetzen Sie sich dazu in die Position eines potenziellen Käufers. Unordentliche Räume, ungepflegte Aussenanlagen, defekte Steckdosen und Lichtschalter – all dies kann Interessenten abschrecken und ist doch mit wenig Aufwand in Ordnung zu bringen. Bei Bedarf nehmen Sie Home-Staging in Anspruch, also eine professionelle Inszenierung Ihrer Immobilie. So können Sie den Verkaufserlös um bis zu 15 Prozent steigern. Sprechen Sie uns einfach darauf an.
4. Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
Dieser Punkt ist umso wichtiger, als Ihre potenziellen Käufer über diesen Weg mit Ihrer Immobilie erstmals in Kontakt kommen – und auch hier zählt der erste Eindruck. Schon die professionelle Ausführung und die Qualität der Bilder entscheiden darüber, ob sich ein Interessent näher mit den Details auseinandersetzt. Die sollten wiederum prägnant, umfassend und vor allem wahrheitsgemäss dargestellt sein. So legen Sie den Grundstein für erfolgreiche Besichtigungen – und damit für einen schnellen Abschluss. Benötigen Sie an dieser Stelle Unterstützung, lassen Sie es uns wissen. Wir übernehmen das gerne für Sie.
5. Besichtigungen professionell durchführen
Nun zählt es: Organisieren Sie die Besichtigungstermine umsichtig, sodass Sie ausreichend Zeit für die Interessenten haben, aber nicht unnötig Zeit aufwenden müssen. Beantworten Sie alle anfallenden Fragen ehrlich, zuvorkommend und aufklärend. Es bringt nichts, eventuelle Mängel zu beschönigen – darauf können Sie im Ernstfall festgenagelt werden. Erfahrungsgemäss liegen diese Gespräche nicht jedem. Bleiben Sie realistisch: Sollten Sie sich unsicher fühlen, greifen Sie auf die Expertise von Spezialisten zurück. Wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
6. Zügige Verkaufsabwicklung sicherstellen
Ist erst einmal ein geeigneter Käufer gefunden, scheint das Geschäft in trockenen Tüchern zu sein und der Druck lässt etwas nach. Doch rechtskräftig wird die Transaktion erst mit der notariellen Beurkundung des Vertrages – und nicht zuletzt mit der Bezahlung des Kaufpreises. Gehen Sie im Vorfeld alle anstehenden Schritte sorgfältig durch und behalten Sie das Tempo bei, um zeitliche Verzögerungen konsequent zu vermeiden.
7. Grundstückgewinnsteuer im Vorfeld recherchieren
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die beim Verkauf eines Grundstücks fällig wird. Und sie wird oft unterschätzt. Für Verkäufer kann so aus einer vermeintlichen Traumrendite schnell ein böses Erwachen werden. „Verkaufspreis minus Anschaffungspreis gleich Gewinn?“ Eben nicht. Denn für diesen Gewinn verlangt der Fiskus Steuern. Bezahlt der Verkäufer diese nicht, kann die Steuerbehörde den aktuellen Eigentümer belangen. Das Thema kann also auch für den Käufer höchst unangenehm werden. Sollten Sie eine realistische Einschätzung benötigen, können Sie uns gerne anrufen – für detaillierte Auskünfte schalten Sie jedoch bitte den Steuerberater ein.
Immobilienverkauf gezielt optimieren – das reduziert den Zeitaufwand
Neben all den genannten Schritten sollten Sie einige weitere Aspekte beachten: Haben Sie beispielsweise eine Verkaufsanzeige geschaltet und erhalten daraufhin nur wenige oder gar keine Anfragen, ist spätestens nach vier Wochen eine Überprüfung der bisherigen Aktivitäten sinnvoll. Gehen Sie dabei systematisch vor und prüfen Sie, inwieweit Sie ausreichend Portale oder Zeitungen frequentiert haben, ob Ihre Immobilienpräsentation der Zielgruppe gerecht wird und ob Sie die Interessenten umfassend betreut haben. Auch der Verkaufsansatz als solcher gehört auf den Prüfstand, denn hier ist nicht nur Strategie gefragt, sondern vor allem Fingerspitzengefühl. Selbstverständlich können Sie uns gerne konsultieren, denn mit meinen Erfahrungen können wir Ihnen garantiert weiterhelfen.
